Immobilien und Grundbesitz

Grundstückskaufvertrag und Grundstücksübertragungsvertrag

Der notarielle Grundstückskaufvertrag

Eine meiner wesentlichen Aufgaben als Notar ist die Beurkundung und Abwicklung von Immobilienkaufverträgen. Das schließt auch die Beurkundung von Grundschulden zur Finanzierung mit ein. Der Kauf einer Immobilie ist häufig das bedeutsamste Rechtsgeschäft im Leben eines Menschen. Um die Rechtsgültigkeit und den Schutz der Interessen beider Parteien sicherzustellen, wird durch Einschaltung eines Notars gewährleistet, dass der Vertrag gut ausgestaltet ist und dass alle Parteien zu ihrem Ziel kommen: Der Käufer bekommt das Grundstück oder die Immobilie und der Verkäufer den Kaufpreis.

Ein notarieller Grundstückskaufvertrag regelt alle Aspekte des Kaufs, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsbedingungen, der Übertragung des Eigentums, der Haftung für Mängel und der Übergabe des Besitzes. Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei ist und dass alle notwendigen Schritte zur Übertragung des Eigentums eingehalten werden.

Die Aufgabe des Notars sind konkret:

• Beratung und Unterstützung: Der Notar berät die beteiligten Parteien zu ihren Rechten und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und steht ihnen bei Bedarf zur Seite.
• Überprüfung des Eigentums: Der Notar überprüft das Eigentum an der Immobilie und stellt sicher, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist.
• Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, indem er ihn im Beisein der Parteien verliest. Dabei erläutert er den Vertrag beiden Parteien und sorgt dafür, dass sie ihn vollständig verstehen, bevor sie ihn unterschreiben. Zudem arbeitet er Änderungs- und Ergänzungswünsche in den Vertrag mit ein.
• Überwachung der Zahlungsmodalitäten: Der Notar überwacht die Einhaltung der Zahlungsmodalitäten und dass die vereinbarten Leistungen ausgetauscht werden.
• Registrierung im Grundbuch: Der Notar überwacht auch die Einhaltung der Vertragsbedingungen und stellt sicher, dass alle notwendigen Formalitäten eingehalten werden, einschließlich der Registrierung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Durch die Beurkundung durch einen Notar wird die Rechtssicherheit des Immobilienkaufvertrags erhöht und das Risiko von Fehlern oder Ungültigkeiten minimiert.

Der notarielle Grundstücksübertragungsvertrag

Neben dem Grundstückskauf ist auch die Grundstücksübertragung, beispielsweise innerhalb der Familie oder bei Investitionen, eine meiner wesentlichen Aufgaben als Notar.  Der Hauptunterschied zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Grundstücksübertragungsvertrag besteht darin, dass ein Grundstückskaufvertrag den Kauf eines Grundstücks zwischen einem Käufer und einem Verkäufer regelt, während ein Grundstücksübertragungsvertrag den Eigentumsübergang eines bereits im Besitz des Verkäufers befindlichen Grundstücks an eine andere Person oder Organisation regelt.

Hierbei gibt es verschiedene Szenarien:

• Eine Grundstücksübertragung bietet sich an, wenn Eltern oder Großeltern, beispielsweise zur Optimierung der Erbschaftssteuern, bereits zu Lebzeiten Immobilien auf Kinder und Enkel übertragen wollen. Dies ist auch realisierbar, wenn die Kinder noch minderjährig sind. So können bestehende steuerliche Freibeträge vollständig ausgenutzt werden. Durch Bestellung eines Nießbrauchs im Grundbuch kann sich der Übergeber den vollständigen wirtschaftlichen Zugriff auf die Immobilie auch nach der Übertragung sichern.
• Im unternehmerischen Kontext, wenn bei einem Generationswechsel in einem Unternehmen die Betriebsimmobilie übertragen werden muss.
• In Betracht kommen auch familienrechtliche Gestaltungen zur Abgeltung von Zugewinnausgleichen.
• Ein denkbares Szenario ist auch der Schutz des Familienheims, wenn einer der Ehegatten größere unternehmerische Risiken verantwortet.

Es gibt verschiedene Sicherheitsmechanismen zugunsten der übertragenden Partei, um einen Missbrauch der Übertragung auszuschließen. Es besteht beispielsweise die Option, die Rückforderungsmöglichkeiten der übertragenden Seite im Grundbuch zu definieren und abzusichern. Wenn etwa der Empfänger das Grundstück gegen den Willen des Überträgers verkauft oder wenn der Empfänger in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Dies ist ein wirkungsvoller Schutz bei Insolvenz oder gegen Zwangsvollstreckung.

Weitere Gestaltungsmöglichkeiten

Neben Kauf und Übertragung, aber auch völlig unabhängig davon, gibt es eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten, die vom Notar beraten und umgesetzt werden können. Hierzu gehören Wohnrechte an Immobilien, die im Grundbuch eingetragen werden können oder ein Nießbrauch, der dem Inhaber den wirtschaftlichen Zugriff auf eine Immobilie auch dann gestattet, wenn er nicht mehr Eigentümer ist. Eine Absicherung bei Eheleuten, die zusammen ein Grundstück haben, ist beispielsweise auch, sich gegenseitig Vorkaufsrechte an der gemeinsamen Immobilie zu bestellen oder ein Veräußerungsverbot, um zu verhindern, dass innerhalb einer Eigentumsgemeinschaft ein Teil der Immobilie an eine fremde Partei verkauft wird.

Rufen Sie uns gerne unverbindlich an: 040 22 86 55 320.